Blízkost stanice metra zůstává jedním z nejvýznamnějších cenotvorných faktorů pražského rezidenčního trhu. Podle aktuálních dat Metro indexu vzrostly ceny bytů v okolí stanic metra meziročně v průměru o 14 %.
Za tímto průměrem se však skrývá výrazná diferenciace. Zatímco některé lokality zaznamenaly růst přesahující 30 %, jinde došlo ke stagnaci nebo dočasné korekci. Trh u metra tak zůstává silný, ale jeho vývoj je stále více lokální.
Metodika sledování
V analýze pracujeme s byty v osobním vlastnictví o velikosti 80 m² po kompletní rekonstrukci. Vycházíme z dat o ukončených nabídkách z realitních portálů, což nám umožňuje pracovat s cenou, za kterou nabídka z trhu skutečně zmizela. Samotná data z katastru nemovitostí by neposkytla informaci o technickém stavu ani o přesné podlahové ploše.
Do výběru zahrnujeme byty nacházející se maximálně 1 km od stanice metra, přičemž ve většině případů je skutečná vzdálenost výrazně nižší.
Tato metodika nám umožňuje dlouhodobě srovnatelný pohled na vývoj cen u jednotlivých stanic i celých tras.
Nejvyšší růsty: centrum i periferie
Nejvyšší meziroční růst letos zaznamenalo Nádraží Veleslavín, kde ceny vzrostly o více než 30 %. Podobně výraznou dynamiku evidujeme také u stanice Staroměstská, kde cena dosáhla 284 201 Kč za metr čtvereční, což představuje meziroční růst 31,8 %.
Růst přesahující 20 % sledujeme rovněž na Jiřího z Poděbrad, ve Stodůlkách nebo na Hájích. Data tak potvrzují, že cenová dynamika se již netýká pouze historického centra. Zvýšená poptávka se přelévá i do okrajových částí města, kde byl v minulých letech cenový rozdíl vůči centru výraznější.
Z pohledu investora je patrné, že cenová konvergence mezi centrem a periferií pokračuje, přestože absolutní cenové hladiny zůstávají výrazně odlišné.
Lokální korekce a stagnace
Současně se objevují lokality, kde došlo k ochlazení. U stanice Nemocnice Motol evidujeme meziroční pokles o 10 %, Invalidovna zaznamenala pokles přibližně o 9 % a Letňany zůstaly prakticky na stejné cenové úrovni jako loni.
Tyto výkyvy mohou souviset se strukturou nabídky, například vyšším podílem bytů před rekonstrukcí, nebo s krátkodobým převisem nabídky v dané lokalitě. Nejde tedy nutně o strukturální změnu trendu, ale spíše o lokální tržní korekci.
Porovnání tras: Áčko zůstává benchmarkem
Z dlouhodobého pohledu si nejvyšší cenovou hladinu udržuje trasa A. Průměrná cena zde přesahuje 170 000 Kč za metr čtvereční, což je přibližně o 23 % více než u bytů podél trasy C.
Za posledních sedm let vzrostly ceny na Áčku o 88 % – z přibližně 91 000 Kč/m² na současné úrovně nad 170 000 Kč/m². Zelená trasa tak zůstává dlouhodobým benchmarkem pražského trhu.
Trasa B zaznamenala meziroční růst kolem 10 %. Nejvyšší cenové hladiny se tradičně drží v centrálních částech města, zatímco konečné stanice zůstávají relativně dostupnější alternativou.
Trasa C zůstává v průměru nejlevnější, přesto i zde ceny meziročně vzrostly přibližně o 12 %. Výrazně dražší jsou centrální stanice, zatímco okrajové lokality si drží nižší cenovou hladinu.
Co ukazuje rok 2026
Rok 2026 potvrzuje dva paralelní trendy. Prvním je pokračující růst cen u metra jako celku. Druhým je výraznější diferenciace mezi jednotlivými stanicemi. Zatímco některé lokality zaznamenávají dynamiku přes 30 %, jiné procházejí dočasným ochlazením.
Metro tak nadále představuje silný hodnotový faktor, ale investiční rozhodování vyžaduje stále detailnější lokální analýzu.
