Trh s bydlením v Praze prošel v posledních třech letech výraznými změnami. Po prudkém růstu cen v roce 2022 následoval pokles, který se v roce 2023 stabilizoval. Nyní však sledujeme opětovné zdražování u všech typů bytů – v lednu 2025 cenovky novostaveb dosáhly v hlavním městě 160 000 Kč/m². Jak se vyvíjely ceny napříč jednotlivými kategoriemi a co to znamená pro budoucí kupce?
Novostavby: Ceny opět rostou
Novostavby, tedy byty do 5 let od kolaudace, dosáhly svého cenového maxima v roce 2022, kdy se průměrná cena vyšplhala na 147 000 Kč/m². Poté následoval propad a na začátku roku 2023 ceny klesly na 127 000 Kč/m². Od té doby ale opět stabilně rostou, v průběhu roku 2024 se pohybovaly mezi 130 a 138 000 Kč/m². Data z ledna 2025 ale ukazují, že cenovky za m² dosáhly 160 000 Kč.
Novostavby mají výhodu v tom, že jsou okamžitě připravené k nastěhování. Vše je nové a kolaudované, tudíž obvykle bez nutnosti rozsáhlých oprav. Aktuální tržní cena bývá vyšší, protože nemovitost lépe odráží aktuální tržní podmínky.
Developerské projekty: Ceny ovlivňuje časový odstup
Developerské projekty se od novostaveb liší především tím, že jejich prodejní cena se sjednává 1 až 3 roky před dokončením stavby. Do katastru se však zapisují až po kolaudaci. Výsledné statistiky tak často neodrážejí aktuální tržní trendy, ale spíše dohodu z minulosti.
V roce 2022 se developerské byty prodávaly až za 145 000 Kč/m², ale průměrné ceny zapsané v katastru dosahovaly částky 114 000 Kč/m². Tento rozdíl vznikl právě kvůli zpoždění v zápisech, do katastru se zapisují až dokončené byty, a to někdy i několik let po sjednání kupní smlouvy.
Ceny developerských bytů rostly až do poloviny roku 2024. Tehdy se totiž do statistik dostávaly byty, které lidé kupovali v letech 2021 a 2022, kdy byly ceny vyšší. Od poloviny roku 2024 se růst zastavil a v následujících měsících začaly ceny mírně klesat. V současnosti se byty prodávají průměrně za 143 000 Kč/m². Pokles souvisí s tím, že do statistik se nyní dostávají i transakce, které byly uzavřeny po roce 2022, kdy se byty prodávaly levněji.
Developerské projekty často lákají kupující na modernější technický stav a nižší riziko rozsáhlých oprav v blízké budoucnosti. Rozvody a vybavení jsou většinou nové, a proto nehrozí nutnost brzkých rekonstrukcí, jako je výměna stoupaček nebo střechy. Výhodou může být i lepší energetická bilance, což znamená nižší náklady na provoz domácnosti. Cena bytu se stanovuje dopředu, obvykle 1 až 3 roky před dokončením, a kupující musí počítat s tím, že se nastěhuje až po kolaudaci.
Mladší zástavba: Rozumný kompromis mezi kvalitou a dostupností
Byty postavené v posledních 6 až 20 letech představují kompromis mezi novostavbami a staršími nemovitostmi. Technický stav bývá stále velmi dobrý, ale jejich pořízení je obvykle výhodnější než u novostaveb.
V roce 2022 dosáhla průměrná cena těchto bytů vrcholu, kdy se vyšplhala na 124 000 Kč/m². O rok později došlo k mírnému poklesu a ceny stabilizovaly v rozmezí 117 000 až 120 000 Kč/m². Od roku 2024 však sledujeme opětovný nárůst, který na začátku letošního roku dosáhl 134 000 Kč/m².
Byty postavené v posledních dvou dekádách mají oproti starším nemovitostem několik výhod. Technický stav budov bývá stále velmi dobrý, rozvody i vybavení jsou modernější a méně opotřebované. Interiéry sice mohou vyžadovat drobné úpravy, ale většinou nejde o náročné renovace. Modernější stavby mívají lepší tepelnou izolaci, kvalitnější okna a nižší náklady na vytápění.
Starší byty: Příležitost pro ty, kteří se nebojí renovace
Starší byty, postavené před více než 20 lety, patří mezi nemovitosti s největší cenovou kolísavostí. V období slabší poptávky jejich hodnota často klesá výrazněji než u novějších bytů, naopak při zvýšeném zájmu může rychle růst. V roce 2022 se průměrná cena starších bytů pohybovala kolem 110 000 Kč/m². O rok později, kdy poptávka oslabila, došlo k poklesu na 100 000 Kč/m². Na začátku roku 2025 ale cena opět vzrostla na 122 000 Kč/m².
Klíčovým faktorem ovlivňujícím hodnotu těchto bytů je jejich aktuální stav. Starší domy mohou vyžadovat rozsáhlejší opravy, jako je výměna rozvodů, elektroinstalace, oken nebo rekonstrukce fasády. Pokud však dům prošel revitalizací, například zateplením nebo výměnou výtahu, může si svou hodnotu udržet nebo ji dokonce zvýšit. Významnou roli hraje také lokalita. Starší byty se často nacházejí v centrálních částech měst s dobrou občanskou vybaveností a dostupností MHD. Energetická náročnost těchto bytů závisí na tom, zda dům prošel modernizací. Přestože starší byty mohou vyžadovat vyšší vstupní investice na rekonstrukce, nabízejí potenciál ke zvýšení hodnoty a často i možnost vytvořit si bydlení přesně podle vlastních představ.
Jaké byty se v Praze nejčastěji prodávají? Data za období 2022 do současnosti ukazují, že polovinu všech prodejů tvoří starší byty. Developerské projekty představují 29 %, novostavby do 5 let pak 7 % a mladší zástavba tvoří 14 %.
V celorepublikovém měřítku je podíl starších bytů ještě vyšší, a to 64 %. Praha má tedy vyšší zastoupení novějších nemovitostí než zbytek České republiky.
Po výrazném propadu v roce 2022 a následné stabilizaci o rok později, nyní pražský trh s byty opět zaznamenává růst napříč všemi kategoriemi. Největší nárůst sledujeme u novostaveb a developerských projektů, starší byty zdražují pozvolněji.
Každý typ bydlení má své specifické výhody. Novostavby nabízejí komfort okamžitého bydlení a jistotu technického stavu. Developerské projekty zase možnost lepších podmínek, ale za cenu delšího čekání. Mladší zástavba představuje kompromis mezi kvalitou a cenovou dostupností. Starší byty mohou být výhodné především v lokalitách, kde plánujete investovat do rekonstrukcí.
Sledujte aktuální vývoj na trhu nemovitostí s Valuo.cz a #nachytřetese.
