Nejvýnosnější investicí jsou malé byty v Chomutově. I v případě financování hypotékou umožní vybrané nájemné úvěr po 9 letech předčasně splatit. Naopak v Praze nájemné nepokryje ani splátku hypotéky.
Zaměřili jsme se na prodejní a nájemní ceny ve 23 českých městech, abychom zjistili, kde se koupě bytu za účelem investice vyplatí nejvíce. Kromě lokality bylo cílem zjistit, jaký vliv má na výnosnost velikost bytu a jeho technický stav. V analýze jsme zohlednili pouze byty, u kterých byla ukončena inzerce na realitních portálech od 1. 6. do 30. 11. 2020.
Z inzerce jsme vycházeli z toho důvodu, abychom byli schopni zohlednit stav nemovitosti (na katastru tento údaj není). Abychom minimalizovali riziko rozdílu mezi nabídkovou a skutečnou prodejní cenou, tak jsme vždy použili částku, která byla u nabídky v době, kdy z inzerce zmizela. O skutečných rozdílech mezi nabídkovými a transakčními cenami se můžete dočíst zde.
Příjem v podobě inkasovaného nájemného může být pro investory pouze jedním z kritérií při výběru vhodné koupě. Zaměřili jsme se i na průměrnou dobu inzerce pronájmu – tj. jak dlouho trvá v dané oblasti najít nájemníka. A nakonec jsme prodejní ceny porovnali se stejným obdobím v roce 2019, abychom zjistili meziroční změnu.
Co je nutné při investici do nemovitosti zohlednit
Ne každý si může dovolit koupit nemovitost na pronájem z vlastních zdrojů. To je i důvod, proč jsme v případě prodejů zohlednili pouze byty v osobním vlastnictví, aby na ně bylo možné poskytnout hypotéku. Následně jsme spočítali výši splátky při úrokové sazbě 2,0 % a za předpokladu, že by půjčka byla 80 % hodnoty nemovitosti (20 % by bylo financováno vlastními prostředky).
Dále je nutné brát v úvahu to, že ne vždy bude nemovitost pronajata. V analýze jsme počítali s obsazeností (a zaplaceností :-)) 11 měsíců v roce.
Výnosnost investice dle lokality
Největší výnosnost jsme zaznamenali u malých bytů v průměrném stavu v Chomutově. V průměru se zde 40metrové byty pronajímají za 7 440 Kč/měsíc. I pokud byste každý rok hledali 1 měsíc nové nájemníky, tak bude vybrané nájemné představovat výnos 10,55 % ročně. A to není zohledněn růst hodnoty samotného bytu. Ten v Chomutově dosáhl 32 % (nutné je však podotknout, že nemůžete vědět, jakým směrem se budou ceny ubírat v dalším roce).
V případě financování bytu v Chomutově hypotečním úvěrem by byla splátka 2 323 Kč. Kdybyste zbylých 4 497 Kč každý měsíc investovali s 1% úrokem, tak již za 9 let můžete úvěr předčasně doplatit. V 9. roce již naspořená částka vyšší, než je nesplacený dluh.
Investice do bytů dle velikosti a stavu
Vyplatí se koupit menší nebo větší byt? Před rekonstrukcí nebo po rekonstrukci? I na to jsme hledali odpověď. Ohledně velikosti, jsme nemovitosti rozdělili do třech kategorií dle podlahové plochy:
- 30 až 50 m2 – ve výpočtu byly průměrné ceny za m2 vynásobeny 40, abychom získali cenu pro 40metrový byt
- 50 až 70 m2 – pro byty 60 m2
- 70 až 90 m2 – pro byty 80 m2
U technického stavu jsme starší byty rozdělili na ty, které prošly kompletní rekonstrukcí, nebo jsou v tak dobrém stavu, že minimálně dalších 5 let žádnou rekonstrukci nebudou vyžadovat. Nazvali jsme je Velmi dobré. V druhé kategorii jsou byty, které buď prošly částečnou rekonstrukcí, nebo jsou v zachovalém stavu. Nicméně i ty se dají pohodlně obývat i bez rekonstrukce. V tabulce jsou označeny jako Průměrné. Novostavby jsme z tohoto přehledu vynechali. Těm se budeme věnovat dále.
Nejlepším místem pro nákup nemovitosti za účelem pronájmu se jeví Chomutov. Pouze u středně velkých bytů ve velmi dobrém stavu je nepatrně výhodnějším městem Karviná. Naopak v Praze až na výjimky nájemné nepokryje ani splátku hypotéky.
Nového nájemníka budete většinou hledat 1 až 2 měsíce. Delší průměrná doba inzerce je u některých typů bytů v Karlových Varech a Jihlavě.
Investice do bytů v novostavbách
Ne ve všech uvedených městech se v posledních letech stavělo větší množství nových bytů. V tabulkách níže proto najdete méně lokalit, jelikož jsme zohlednili jen ty, kde bylo více než 5 prodejů ve sledovaném období v roce 2020 i 2019 a zároveň více než 5 pronájmů.
Výhodou koupě bytu v novostavbě je, že pravděpodobně v příštích několika letech nebude nutné investovat do oprav. Jejich návratnost je však v případě financování hypotečním úvěrem více než 20 let a ve většině lokalitách vybrané nájemné nebude stačit ani na splátku úvěru.
Celkový přehled výnosnosti nájemních bytů
Z následujícího přehledu je vidět, že větší zhodnocení je především u menších bytů a to téměř ve všech lokalitách. Výhodnější koupí se zdají být nemovitosti v průměrném stavu oproti těm po kompletní rekonstrukci. Jak již ale bylo zmíněno, je nutné pak do budoucna počítat s výdaji za opravy, aby bylo možné byt i nadále pronajímat.
Kromě inkasovaného nájemného je z analázy patrné, že téměř ve všech lokalitách a u různých typů nemovitostí rostla i jejich hodnota. Mnohdy o více než 10 % za poslední rok. Vzhledem k nejisté situaci do budoucna by však mohlo být velice riskantní počítat při investování s podobným zhodnocením i v příštích letech.
Doufáme, že se vám tato obsáhlá analýza líbila a budeme rádi, pokud ji budete šířit dál.
