Analyzovali jsme na vzorku více než 2 500 bytů, jak přesné je určovat podlahovou plochu z veřejně dostupných dat na katastru. Zjistili jsme, že hned několik cenových map ve většině případů ukazuje svým uživatelům chybné informace právě o velikostech. Tím pádem pak z těchto dat získáte nejen chybnou hodnotu za m2, ale následně i výsledek celého odhadu.
Pokud chcete určit cenu nemovitosti, tak je důležité, abyste měli dostatek informací o prodejích v okolí. Pro mnoho profesionálů jsou stěžejní data o realizovaných obchodech, které eviduje katastr nemovitostí. Na českém internetu je několik cenových map, které tato data hromadně zpracovávají. Tím tak uživatelům usnadňují práci, aby je nemuseli na stránkách katastru hledat dlouhé hodiny.
Chtěli jsme také dát uživatelům možnost zpřesnit odhady díky skutečným prodejním cenám. Při výpočtu hodnoty nemovitosti je však důležité znát nejen celkovou transakční částku, ale i cenu za m2, jelikož právě tu potřebujete při kalkulaci.
V základních informacích o bytových jednotkách na katastru však žádné hodnoty typu užitná, podlahová nebo započitatelná plocha nenajdete. U bytových jednotek je zde pouze údaj “Podíl na společných částech”, který může nabývat hodnot typu 196/10525, 12/625 nebo 1/24. Jak tedy mohou cenové mapy pracovat s částkou za m2, když tento údaj na katastru není? Uvedeme si příklad.
Cenové mapy založené na prodejních cenách
Podívejme se na jednoho ze zástupců cenových map, který eviduje prodejní ceny bytů za poslední dva roky. Přesněji ceny za m2 v určitém rozmezí podlahové plochy. (Uváděné rozmezí místo přesné hodnoty je z toho důvodu, že dle pravidel katastru si nemůžete koupit údaj o prodejní ceně a následně ho ukázat třetím osobám). Z katastru ohledně ceny získáte pouze informaci o celkové prodejní částce. Jak ale mohli zjistit plochu bytu, aby následně spočítali cenu za m2?
U tohoto bytu na adrese Antonína Slavíčka 693/37, Svitavy (bytová jednotka č. 2), je v cenové mapě uvedená podlahová plocha 35 – 40 m2.
Na katastru však najdete jen informaci, že Podíl na společných částech budovy je 1/24.
Jak se z údaje 1/24 dopracovat k 35 – 40 m2? Z celkové zastavěné plochy a počtu podlaží? Nemožné. Nevíte, kolik zabírají chodby, schodiště a další společné části. Co ví cenové mapy navíc oproti Valuo? Nic. Tento údaj prostě jen tipují. Někdy přesněji a někdy méně jako v tomto případě.
Tento byt má totiž ve skutečnosti podlahovou plochu 65,45 m2 + 3,3m2 balkón + 4,5 m2 sklep. Jak to víme? Podařilo se nám získat přesná data o více než 2 500 bytech, které se prodaly v roce 2020.
Jak se ale mohly zmíněné cenové mapy zmýlit zhruba o 50 %? Pravděpodobně v těchto případech, kdy z Podílu nelze určit ani přibližnou plochu (kde to jde, si ukážeme později), vezmou prodejní cenu, kterou získali z katastru, a vydělí ji průměrnou cenou za m2 v dané lokalitě. Tím pádem se tento byt musel prodat výrazně levněji, než je v okolí běžné. A je tomu tak. S největší pravděpodobností se totiž prodávala jen polovina.
Zde je důvod, proč si to myslíme. V červnu 2017 kupovali tento byt společně pan Václav P. a paní Anna S.
V květnu 2020 (což je i údaj, ze kterého čerpá cenová mapa) však byla kupujícím pouze paní Anna S. a prodávajícím již zmíněný pan Václav P.
Kdy lze zjistit přibližnou plochu
Ne vždy je však nemožné z údajů na katastru odhadnout velikost bytu. Údaje o Podílech můžeme rozdělit na dvě kategorie. Kde lze odhadnout přibližnou plochu a kde nikoliv. V té první kategorii se jedná o údaje typu 67/391, 329/6173 nebo 7650/3006580. V těchto případech vhodným poměrem (1/1, 1/10 nebo 1/100) získáte orientační představu o velikosti bytové jednotky.
Narazíte ale i na hodnoty jako 1/24, 14/300, nebo 2497/10000, které ani po použití nejrůznějších vzorců nemají s plochou bytu nic společného. A není jich málo. V naší analýze zmíněných 2 500 bytů jich bylo 16,75 %.
Jak přesní budete u zbylých 83,25 %, kde lze spočítat přibližnou velikost? Zjistili jsme, že v 19 % případů Podíl přesně odpovídá podlahové ploše; v dalších 19 % započitatelné ploše (tj. podlahová plocha + 50 % z příslušenství – balkonu, sklepa apod.) a v 5 % se jedná o plochu, kdy se příslušenství přičetlo ze 100 %. V téměř 40 % však Podíl neodpovídá ani jedné z těchto hodnot, jen je relativně blízko.
Jelikož při výpočtech odhadů se používá právě započitatelné plocha, tak to znamená, že z veřejných dat z katastru zjistíte přesnou cenu za m2 pouze v 19 % případů. Problém je však, že nevíte, ve kterých 19 %. Proto se na tento údaj nedá spoléhat.
Jedinou možností, jak zjistit z katastru přesné plochy, je zakoupit si prohlášení vlastníka (cena 10 Kč za A4) a z dokumentu údaj následně opsat. Takto důkladné zpracování by z hlediska času i nákladů bylo velmi málo efektivní i pokud byste zpracovávali jednotky odhadů. Pro cenové mapy, které by chtěly přesné údaje o desítkách tisíc prodaných bytů ročně, by se jednalo o náklady v milionech korun jen za nákup listin a další nemalé částky za ruční zpracování dat z nich.
Při použití dat z běžných cenových map sice znáte přesné transakční ceny, ale bez podlahové (nebo spíše započitatelné) plochy nezjistíte cenu za m2, která je pro výpočet odhadu stěžejní. A to nebereme v úvahu fakt, že nevíte, v jakém stavu prodávaná nemovitost byla (před nebo po rekonstrukci), což může mít v některých lokalitách vliv na cenu i více než 20 %.
To jsou důvody, proč ve Valuo vycházíme především z údajů z ručně překontrolovaných nabídek (známe dle fotografií stav a z popisku i plochy) a ne jen z informací na katastru jako většina cenových map.
Jsme si však vědomi, že inzerovaná cena se může od té skutečné lišit (i když ne o tolik, jak si někteří myslí, viz tento článek), a proto spolupracujeme s více než stovkou realitních kanceláří, které s námi sdílí informace o jimi prodaných nemovitostech.
