Na trhu s nemovitostmi nestačí sledovat jen to, za kolik se byty a domy nabízejí. Důležité je, kolik nakonec stojí ve skutečné kupní smlouvě. Podle dat Valuo.cz se tyto částky v průměru rozcházejí o 32 %, tedy přibližně 2,2 milionu Kč. V některých regionech, jako jsou Karlovy Vary nebo Pardubice, je odchylka ještě vyšší. A právě tento rozdíl mezi nabídkovou a realizační cenou může rozhodnout o úspěchu prodeje, délce inzerce i výši investičního výnosu.
Prodat byt za inzerovanou cenu? Spíš výjimka než pravidlo
Český realitní trh má za sebou bouřlivé období. Rychlý růst cen, pak jejich korekce, extrémní propad poptávky kvůli hypotékám, a teď opět lehké oživení. Všechno to vytváří dojem chaosu – ale když se podíváte blíž, najdete vzorce, které vám mohou pomoct orientovat se lépe než kdy dřív.
Jedním z nejdůležitějších ukazatelů je rozdíl mezi tím, co prodávající chtějí, a tím, co nakonec dostanou. Tedy mezi cenou v inzerátu a tou, která se objeví v kupní smlouvě. Tenhle rozdíl není jen statistika – je to signál stavu trhu, ochoty lidí nakupovat a reálné hodnoty nemovitostí.
Nabídka bytů kolísá. A s ní i očekávání prodávajících
V roce 2018 bylo v průměru nabízeno 31 000 bytů za čtvrtletí. Do konce roku 2021 jich bylo jen 19 000. V roce 2022 přišel zlom – nabídka začala růst a ke konci roku se vrátila na hodnoty z roku 2018. Rok 2023 přinesl opět pokles.Trh s bydlením v Praze prošel v posledních třech letech výraznými změnami. Po prudkém růstu cen v roce 2022 následoval pokles, který se v roce 2023 stabilizoval. Nyní však sledujeme opětovné zdražování u všech typů bytů – v lednu 2025 cenovky novostaveb dosáhly v hlavním městě 160 000 Kč/m². Jak se vyvíjely ceny napříč jednotlivými kategoriemi a co to znamená pro budoucí kupce?
Tento vývoj ukazuje cykličnost nabídky, jak moc je trh závislý na úrokových sazbách, hypotékách a celkové ekonomické náladě.
Poptávka ožívá, ale trh ještě není v rovnováze
Zatímco v roce 2021 se prodávalo až 15 000 bytů za čtvrtletí, koncem 2022 to bylo jen 8 500. Dnes počet realizovaných prodejů opět výrazně roste a ve druhém čtvrtletí letošního roku dosahuje přibližně 14 000 prodaných jednotek. Znamená to oživení – ale také to, že nabídky a poptávka se opět přibližují.
Doba prodeje prozradí víc než ceník
Doba prodeje je skvělým indikátorem poptávky. V letech 2018 až 2019 se medián doby prodeje bytů pohyboval mezi 50 a 60 dny, přičemž průměrná doba dosahovala téměř 100 dní. V roce 2021 se polovina bytů prodala do 25 dnů. V roce 2023 dosáhla průměrná doba prodeje svého maxima – 113 dní, a medián vzrostl až na 85 dní, tedy přibližně tři měsíce. Dnes je medián lehce nad měsícem a průměr kolem dvou, což naznačuje zvýšený zájem kupujících a přizpůsobení cen realitě.
Mezi inzerátem a kupní smlouvou může být i milionový rozdíl
Ve 2. čtvrtletí 2025 činila průměrná nabídková cena bytu 6,7 milionu Kč, zatímco realizační cena jen 4,5 milionu Kč. Rozdíl? 32 %. Prodávající často přeceňují své nemovitosti, nebo je musí v rámci vyjednávání zlevnit.
Regionální rozdíly:
Kraje:
Krajská města:
Nejde o výjimku – v některých regionech je to ještě víc:
- Karlovy Vary: nabídka 6,8 mil. Kč, realizace 3,2 mil. Kč → rozdíl 54 %
- Pardubice: nabídka 5,9 mil. Kč, realizace 3,4 mil. Kč → rozdíl 31 %
- Krajská města: nabídka 5,6 mil. Kč, realizace 3,8 mil. Kč → rozdíl 33 %
Nejvyšší a nejnižší cena:
- Praha: nabídka 11,4 mil. Kč, realizace 8,1 mil. Kč → rozdíl 26 %
- Ústecký kraj: nabídka 2,8 mil. Kč, realizace 2,0 mil. Kč → rozdíl 27 %
Nabídkové ceny rostou rychleji než ty prodejní
Od 2023 se nabídkové ceny zvedly o 18 %, ale realizační jen o 15 %. Co to naznačuje?
- Kupní síla domácností neroste stejně jako ceny.
- Hypotéky jsou stále drahé.
- Prodávající mívají přehnaná očekávání.
Průměrná nabídková cena bytu:
- 2019: 4,2 mil. Kč
- 2021: 5,6 mil. Kč
- 2023: 5,0 mil. Kč
- 2025 (Q2): 6,7 mil. Kč
Průměrná realizovaná cena bytu:
- 2019: 2,5 mil Kč
- Vrchol 2022: 3,7 mil. Kč
- Pokles 2023: 3,5 mil. Kč
- 2025 (Q2): 4,5 mil. Kč
Rozdíl mezi nabídkovou a realizační cenou:
- Největší rozdíl: 2019-2021 cca 40 %
- Nejnižší rozdíl: 2023–28 %
- 2025 Q2: 33 %
Velikost bytu hraje větší roli, než si myslíte
Ne všechny byty se chovají stejně. Malé byty do 31 m² se často prodávají za víc než je průměr inzerce. Velké byty naopak za méně, než jak jsou inzerovány. Byty mezi 71 a 92 m² – rozdíl mezi nabídkou a realizací je kolem 12–16 %.
Samotné nabídkové ceny a velikost bytu nelze jednoduše srovnávat bez hlubší analýzy – rozdíly v dispozici, stavu nemovitosti, lokalitě nebo typu vlastnictví hrají zásadní roli. Proto je nezbytné pracovat s trhem jako celkem a využívat segmentovaná srovnání.
Například při zaměření na byty o velikosti od 42 m² do 92 m² získáme relevantnější představu o poměru mezi inzerovanými a skutečně dosaženými cenami. Tento rozsah lépe odpovídá běžným bytovým dispozicím (1+kk až 3+1) a eliminuje extrémy malometrážních či nadměrně velkých jednotek, které statistiku zkreslují.
Aktuálně činí rozdíl mezi průměrnou nabídkovou a realizační cenou u bytů v osobním vlastnictví v rámci celé České republiky přibližně 20 %.
To znamená, že správné nacenění vyžaduje nejen znalost aktuálních nabídek, ale i přehled o skutečných prodejích. Právě zde je důležité při stanovení používat nástroje, které reflektují i rozdíly mezi nabídkovými a realizovanými cenami.
Rodinné domy: jiná dynamika, podobné rozdíly
Nabídka rodinných domů se vyvíjela trochu jinak než u bytů. V roce 2018 dosáhl počet nabídek rodinných domů vrcholu s téměř 22 000 domů za čtvrtletí, o tři roky později jich bylo jen kolem 11 000. Dnes je nabídka téměř zpět na maximu – ve druhém čtvrtletí 2025 dosáhla 21 000 domů.
Doba prodeje domů zůstává výrazně delší než u bytů – průměrně trvá prodat dům 5 měsíců, mediánově něco přes 3 měsíce.
U domů je trh pomalejší. Ale slevy jsou podobné
Ve druhém čtvrtletí 2025 činila průměrná nabídková cena rodinného domu 8,7 milionu Kč, zatímco realizační cena byla v průměru pouze 6,0 milionu Kč. To znamená, že u domů dochází ke slevě kolem 30 %.
Příklad rozdílů v regionech:
- Cenově nejvyšší nabídky rodinných domů jsou v Praze (až 24 milionů Kč), ale průměrné prodeje probíhají za 17 milionů Kč.
- Nejlevnější domy jsou v Karlovarském kraji, kde rozdíl mezi nabídkou a realizací přesahuje 50 %.
- V Plzeňském, Libereckem kraji a Zlínskem kraji, ceny rostou nejrychleji, zatímco v Praze, okolí Prahy, Brno Venkov a v krajských městech (mimo Brno) rostou nepatrně.
Průměrná nabídková cena:
- 2019: 5,3 mil Kč
- Vrchol 2022: 7,6 mil. Kč
- 2025 (Q2): 8,6 mil. Kč
Průměrná realizovaná cena:
- 2019-2021: 4,9 mil Kč
- Pokles na 4,5 mil. Kč (2023)
- 2025: 6,1 mil. Kč
Počet prodejů: návrat k silnějším číslům
Počet prodaných domů dosáhl vrcholu v roce 2021 (cca 8 000 transakcí za čtvrtletí), ale během let 2022 a 2023 klesl na polovinu. Od roku 2024 objem transakcí opět roste – ve druhém čtvrtletí 2025 bylo prodáno zhruba 7 000 domů. V posledních čtyřech čtvrtletích se objem realizovaných prodejů pohybuje v rozmezí 6 tis až 7 tis domů, což je sice stabilní, ale stále znatelně pod úrovní rekordního roku 2021.
Prodej chaty? Sezóna rozhoduje
Chalupy a chaty sledují jiné tempo než byty či domy. Trh je mnohem sezónnější – největší zájem i nejrychlejší prodeje se tradičně odehrávají ve 2. a 3. čtvrtletí. Počet nabídek rekreačních domů dosahuje více než 3 000 za čtvrtletí. V roce 2022 jich bylo výrazně méně – trh byl tehdy téměř „vyprodaný“.
Aktuálně se prodá přibližně 700 objektů za čtvrtletí, v době největšího zájmu (rok 2022) to bylo až 1 000. Průměrná doba prodeje je přes 90 dnů, medián se drží kolem 45 dnů.
Průměrná nabídková cena chat:
- 2019: 1,4 mil Kč
- Vrchol 2022: 2,6 mil. Kč
- 2025: 2,8 mil. Kč
Průměrná realizovaná cena chat:
- 2019: 1 mil Kč
- 2022: 2 mil Kč
- 2025: 2,1 mil. Kč
Proč ten rozdíl sledujeme – a proč byste měli taky
Rozdíl mezi tím, za kolik se nemovitost nabízí, a za kolik se nakonec skutečně prodá, není jen technický detail. Jde o jeden z nejdůležitějších ukazatelů na trhu s nemovitostmi. Odráží:
- vyjednávací sílu kupujících a prodávajících,
- reálnou tržní hodnotu nemovitostí,
- ekonomickou kondici domácností, dostupnost financování,
- a také znalosti trhu.
Rozumět rozdílu mezi nabídkovou a realizační cenou se vyplatí všem: prodávajícím, kupujícím, investorům, bankám i developerům. Pomáhá stanovit správnou strategii, odhadnout reálný výnos a vyhnout se zklamání z příliš optimistických očekávání.
Když ceny neodpovídají realitě, trh zpomaluje
Pokud se nabídkové ceny výrazně zvyšují, ale realizační ceny zůstávají prakticky stejné, signalizuje to několik možných jevů:
- Kupní síla domácností slábne. Ceny rostou rychleji než příjmy, a kupující si nemohou dovolit část nemovitostí ani s pomocí hypotéky.
- Vysoké úrokové sazby dál komplikují financování – mnoho kupujících buď volí levnější nemovitosti, nebo nákup odkládá.
- Prodávající mají přehnaná očekávání. Ceny staví na vrcholech z minulých let a neberou v úvahu aktuální situaci.
Brno-venkov: když trh zkouší, kam až může
V této lokalitě přibývá nabídek a prodávající se často snaží držet ceny vysoko – možná pod vlivem developerských projektů nebo pokračující poptávky z Brna. Zároveň ale realizované ceny stagnují. Kupující nejsou ochotni na tyto částky přistoupit, a tak prodeje trvají déle nebo končí výraznou slevou.
Rozdíl mezi nabídkovou a realizační cenou není jen akademická statistika. Je to praktický ukazatel, který vám napoví, jak nastavit správnou cenu při prodeji, jestli má smysl o konkrétní nemovitost vůbec jednat, nebo jak moc se vám investice vyplatí.
V praxi totiž platí, že čím lépe rozumíte rozdílům mezi tím, co se nabízí, a tím, co se opravdu prodává, tím lépe se orientujete na trhu. A tím méně uděláte drahých chyb.
Sledovat jen inzeráty nestačí. Pokud chcete vidět realitu, nestačí podívat se na trh – musíte se na něj podívat daty. A právě tady může Valuo pomoct.
Vyzkoušejte Valuo EXPERT na měsíc zdarma a zjistěte, jak vypadá realitní trh bez iluzí.
