Investice do nemovitostí je téma, které v posledních letech řeší stále více lidí. Uložení peněz tzv. do cihly se zdá být jako účinný způsob, jak uchránit úspory před zvyšující se inflací. Ve kterých městech se tyto kroky skutečně vyplatí? Ne všechny nemovitosti jsou totiž vhodnými kandidáty. Záleží na několika klíčových faktorech.
Ve Valuu jsme analyzovali data z 27 českých měst a poté jsme vyhodnotili, kde by se vám nejvíce vyplatilo koupit byt jako investici. Slibně se tváří Ústecký kraj – konkrétně trojice měst Most, Chomutov a Ústí nad Labem. Je to ale skutečně tak snadné, jak se na první pohled zdá? Rozhodně není. Cena bytu je jen jedním z faktorů, na který byste se měli při hledání vhodné investiční nemovitosti zaměřit. Na severu Čech najdete nejlevnější byty, ale je zde také vysoká míra exekucí*. Na 1 000 obyvatel připadá 140 lidí s exekucí, což je dvojnásobek republikového průměru. Pronajímatel by měl také zohlednit vysokou míru nezaměstnanosti, která v Ústeckém kraji přesahuje 5 %**, a drží tak druhé místo hned za krajem Moravskoslezským.
Kromě lokality mezi zásadní faktory patří velikost a stav bytu. Podle podlahové plochy jsme byty rozčlenili do třech kategorií:
- malé byty 30-50 m2 – počítali jsme s průměrem 40 m2
- střední byty 50-70 m2 – počítali jsme s průměrem 60 m2
- větší byty 70-90 m2 – počítali jsme s průměrem 80 m2
Dle stavu jsme nemovitosti rozdělili na ty, které prošly rekonstrukcí a ty, které jsou v původním stavu (ale stále bez problémů obyvatelné). Všechny zkoumané byty byly v osobním vlastnictví. Novostavby jsme do této analýzy nezahrnuli, protože jejich výstavba probíhá hlavně ve velkých městech jako jsou Olomouc, Brno a především Praha. Prodávají se většinou za vyšší cenu než starší zástavba. Výhodou je, že investor nemusí několik let řešit rekonstrukci a výdaje s tím spojené. Na druhou stranu v každé z těchto lokalit je většinou splátka hypotéky za novostavbu vyšší než průměrné nájemné.
A které typy bytů v naší analýze vyšly nejlépe? Ty nejmenší. Výnosnost u 40 m2 bytů, které neprošly rekonstrukcí, vychází v průměru na 4,40 %. Na druhém místě jsou byty o velikosti 60 m2 ve stejné stavu s výnosem 4,11 %. Zrekonstruované byty mají výnosnost pod 4 % (3,97 % pro 40 m2 a 3,7 % pro 60 m2), stejně jako byty větší (3,87 % pro nezrekonstruované, 3,42 % pro byty po rekonstrukci). To platí v případě, že byt bude obsazen nájemníky v průměru 11 měsíců v roce.
V našem přehledu jsme zohlednili i variantu, kdy si investor musí vzít hypotéku. Počítali jsme, že si půjčí 80 % hodnoty nemovitosti při úrokové sazbě 3 % a splatnosti 30 let.
Jsou města, kde vám nájem nepokryje ani splátku hypotéky. Například v Brně v případě 40 m2 bytu činí nájemné 10 840 Kč, ale splátka hypotéky na ten samý byt je 12 943 Kč. Pak jsou ale lokality, kde je situace obrácená.
Jak jsme již zmínili v úvodu článku, jako vhodnou volbou se jeví města Most, Chomutov, nebo Ústí nad Labem. Konkrétně v Mostě stojí 40 m2 byt 764 040 Kč, nájemné je 7 480 Kč. V momentě, kdy si investor vezme hypotéku ve výši 80 % ceny nemovitosti na 30 let, měsíční splátka vychází na 2 572 Kč. Pokud bude mít byt pronajatý alespoň 11 měsíců v roce a zbylých 4 285 Kč si bude spořit s úrokem 1 %, je možné hypotéku předčasně splatit již za 9 let.
V datech je patrný i meziroční růst cen nemovitostí. Nemůžeme s ním ale počítat do budoucna, protože není možné určit, jak se budou vyvíjet ceny v příštích desítkách let.
Spočítejte si i vy, za kolik byste pronajali váš investiční byt zde.
*data o počtu exekucí jsme čerpali z Exekutorské komory České republiky zde, a počet obyvatel z Českého statistického úřadu zde.
**údaje o nezaměstnanosti v jednotlivých krajích zveřejňuje Český statistický úřad zde.
