“Ceny z inzerce jsou často nadhodnocené. Skutečné ceny jsou mnohem nižší.” To jsou názory mnoha odborníků pohybujících se na realitním trhu. Je tomu opravdu tak? Pojďme dát stranou domněnky a zaměřme se na reálná čísla. Již v červnu jsme publikovali článek o tom, jaký může být rozdíl mezi těmito cenami a to díky mnoha desítkám realitních kanceláří, které s námi sdílí data o uskutečněných obchodech. Nyní jsme data ještě zpřesnili o více než 3 000 cen bytů uvedených na katastru (domy připravujeme), které se nám podařilo napárovat na nabídky z inzerce.
Změna ceny v době inzerce
Pokud vycházíte z dat v inzerci, tak je rozdíl mezi první nabídkovou cenou a tou poslední, která tam byla ve chvíli, kdy nabídka z realitního serveru zmizela. 25 % bytů a 32 % domů je totiž zlevněno již v průběhu inzerce.
Když prodávající cenu u nabídky snížil, tak to v případě bytů bylo o 7,1 % a u domů o 11,4 %. Průměrné zlevnění (tedy i včetně těch, které byly v době inzerce nezměněné, nebo dokonce zdražené) bylo 1,7 %, resp. 3,6 %.
Určujete-li tedy cenu nemovitosti tak, že se podíváte na aktuální nabídky na realitních serverech, tak je více než 25% pravděpodobnost, že jejich cena v průběhu inzerce byla nebo ještě bude změněna.
Rozdíl mezi realizovanými a inzerovanými cenami
Ukázali jsme si, jaký je rozdíl mezi první a poslední inzerovanou cenou. Jak se ale tyto částky liší od skutečných cen, za které se nemovitosti prodaly? Pokud prodejní cenu budete porovnávat s první cenou, která se u nabídky objevila, tak jsou realizované ceny u bytů v průměru o 2,3 % nižší a u domů dokonce o 6,44 %.
Znáte-li ale poslední inzerovanou cenu před ukončením nabídky, tak už je rozdíl jen 1,3 % resp. 2,7 %.
Z těchto dat je vidět, že rozdíl mezi inzercí a skutečnými prodejními cenami není příliš velký. Navíc možné zlevnění se dá odhadnout ještě přesněji, pokud znáte celou historii nabídky.
Vliv doby inzerce na případnou slevu
Doba, po kterou se nemovitost nabízela, než ji prodávající stáhl z nabídky, vám může docela přesně napovědět, jestli mohla být dodatečná sleva spíše výjimkou, nebo velmi pravděpodobnou událostí.
Z našich dat vyplynulo, že byty, které se inzerovaly méně než 10 dní, byly nakonec zlevněny v průměru jen o 0,05% a domy se dokonce prodaly v průměru o 0,68% dráž. Naopak pokud nabídka trvala déle než půl roku, tak si kupci domů vyjednali v průměru 5% slevu.
Pokud znáte historii inzerované ceny, tak své odhady možné korekce můžete ještě zpřesnit. Když nebudeme brát v úvahu celkovou dobu inzerce, ale časový úsek od poslední změny ceny po smazání nabídky, tak je vidět, že např. domy, u kterých prodávající v posledních 30 dnech inzerce neupravil cenu, tak se nakonec prodaly o více než 3 % levněji.
Pravděpodobnost změny ceny po ukončení inzerce
S prodlužující se dobou inzerce stoupá nejen průměrné zlevnění, ale samozřejmě i šance, že k nějakému zlevnění nakonec dojde. U nabídek, které se nabízely méně než 10 dní, došlo ke zlevnění jen ve 32 % v případě bytů a 22 % u domů. Naopak u nemovitostí inzerovaných déle než 4 měsíce je šance na zlevnění více než 50 %.
Překvapivé je, že i v případě nabídek inzerovaných déle než půl roku, je šance, že konečná cena bude nakonec vyšší než ta uvedena v nabídce. Jasné vysvětlení však pro to nemáme. Domnívali jsme se, že tyto nabídky byly inzerovány bez provize a do kupní smlouvy byla zapsána cena včetně provize realitní kanceláře.
Možné rozdíly mezi daty v inzerci a na katastru
Vyzpovídali jsme proto přes 60 zkušených realitních makléřů (78 % z nich je v oboru déle než 5 let), abychom zjistili, jak skutečně trh s nemovitostmi funguje.
94 % makléřů uvádí v inzerci cenu nemovitosti včetně provize. 89 % následně odpovědělo, že do kupní smlouvy dávají cenu rovněž včetně provize realitní kanceláře. Tím se tedy neprokázala na hypotéza, že ke zvýšení prodejní ceny po ukončení inzerce by mohlo docházelo především z důvodu přičtení provize, která u nabídky nebyla započítána.
V době, kdy se mění ceny nemovitostí, je důležité, abyste měli co nejčerstvější data. Z analýzy více než 3 000 prodejů bytů evidovaných na katastru, ke kterým se nám podařilo najít jejich inzeráty, vyplynulo, že 59 % nabídek, zmizelo z realitních serverů o více než měsíc dříve, než bylo zažádáno o převod nemovitosti na katastru. Dále je nutné si uvědomit, že následujících 20 dní je nemovitost na katastru “zaplombovaná” a dalších několik dní trvá, než katastr ve svých přehledech uvede nemovitost jako prodanou.
Co přesně značí datum ukončení inzerce? Na to jsme se rovněž zeptali realitních makléřů. 54 % z nich uvedlo, že nabídku stahují po podpisu rezervační smlouvy a 35 % až po podpisu smlouvy kupní.
Pokud tedy vycházíte při odhadech z dat na katastru, tak musíte počítat s tím, že se ve většině případů díváte na ceny nemovitostí, které byly před 2 a více měsíci. Naopak datum ukončení inzerce mnohem lépe reflektuje dobu, kdy se na nemovitost našel kupec.
Vliv lokality a hodnoty na možnost vyjednání slevy
Jelikož u domů zatím nemáme tolik dat, tak jsem se u zkoumání vlivu lokality zaměřili pouze na byty. Z analázy je patrné, že rozdíly mezi poslední inzerovanou a prodejní cenou v jednotlivých krajích nejsou nijak zásadní až na pár extrémů. Průměrné zlevnění se téměř všude pohybuje od 0 do 4 %.
Jediným krajem, kde je inzerovaná cena v průměru vyšší než transakční, je ten Jihomoravský. Právě v Brně a okolí jsme se setkali nejčastěji s tím, že u nabídek je cena bez provize realitní kanceláře. Rozdíl zde tedy může být způsoben právě tím, že do kupní smlouvy se pak uvede cena včetně provize.
Zaměříme-li se na hodnoty jednotlivých nemovitostí, tak k většímu zlevnění u nabídek, které byly ukončeny v prvních dvou měsících, dochází především u levnějších bytů do 2 mil. Kč. Naopak dražší byty s cenovkou nad 5 mil. Kč se i po měsíci v inzerci prodávají v průměru nepatrně dráž, než kolik prodávající původně požadoval.
Závěr: I z inzerce lze realativně přesně odhadnou prodejní cenu
Mezi inzerovanými cenami uvedenými na realitních serverech a těmi transakčními, které eviduje katastr, jsou rozdíly. Musíme ale přiznat, že menší než jsme čekali. Ve 46 % se nabízené nemovitosti nakonec prodají levněji. Pokud však znáte historii inzerované ceny a víte, jak dlouho se nemovitost nabízela, tak můžete celkem přesně odhadnout možnou slevu.
Průměrné zlevnění se pohybuje pod 5 % i u nemovitostí, které se inzerovaly déle než půl roku. Z toho vyplývá, že použitím nabídek pro odhad ceny nemovitosti, nemůžete výsledek nijak výrazně zkreslit.
Naopak informace z inzerce váš odhad mohou značně zpřesnit, když zohledníme fakt, že z katastru nezjistíte stav nemovitosti a mnohdy ani podlahovou plochu, viz náš článek Pozor na určování cen dle dat z katastru. V 81 % případů u bytů nezjistíte přesnou podlahovou plochu.
