Investování do nemovitostí je oblíbenou strategií pro zhodnocení finančních prostředků. Aby byla vaše investice úspěšná, je potřeba znát tržní podmínky a vybrat si správnou lokalitu. Na základě dat z let 2020 – 2024 jsme analyzovali výnosnost nemovitostí v různých krajských městech České republiky. Která města nabízejí nejvyšší návratnost a kam se vyplatí investovat?
Nezapomeňte, že při investování do nemovitostí je důležité zohlednit různé faktory, např. průměrnou dobu pronájmu (10-11 měsíců ročně) a náklady na údržbu (10-20 % z nájmu). Reálná návratnost je totiž často nižší než teoretická, proto je důležité pečlivě plánovat a počítat s možnými náklady.
Kde se investice vyplatí nejvíc?
V tabulce je vidět, kolik procent ročně vydělá jeden koupený m2 bytu v jednotlivých městech. Např. v Brně v 2024/Q2 mizely nabídky bytů v průměru za 103 028 Kč/m2, zatímco nájmy za 329 Kč/m2. Pokud se vám podařilo tento byt pronajmout na celý rok a vybrané čisté nájemné by vám zůstalo, tak je roční návratnost 3,83 %.
Z tabulky 3 je jasně vidět, že jediným krajským městem se zhodnocením nad 5 % p.a. je Ústí nad Labem. K 5 % se také blíží Karlovy Vary, Zlín a Ostrava. Naopak nejhůře jsou na tom Praha a Brno.
S roční návratností 5,38 % je Ústí nad Labem nejatraktivnější lokalitou pro investory. Vysoká návratnost je podpořena nižšími cenami nemovitostí a rostoucími cenami pronájmů, což vytváří ideální podmínky pro investory hledající stabilní a výnosné investice.
Z tabulky je také patrné, že rok 2022 byl pro investory nepříznivý, protože prodejní ceny dosahovaly rekordních hodnot, což vedlo průměrné návratnosti kolem 3,5 %. Od té doby ceny nemovitostí v mnoha městech klesly, zatímco nájmy vzrostly průměrně o 14 %. Přesto se výnosnost stále nedostala na úrovně z počátku roku 2020, kdy například v Ústí nad Labem dosahovala více jak 7 % ročně.
Výhodnost investice z pohledu velikosti bytu
Více peněz se vám vrátí při koupi malých bytů. Dobře je to vidět například ve Zlíně. Při koupi 1+1 nebo 1+kk představuje roční vybrané nájemné 4,91 % kupní ceny, zatímco u bytů s dispozicemi 3+1/3+kk to je jen 3,90 %.
V zelených číslech se pohybuje Ústí nad Labem, zde roční nájemné představuje 5,85 % u malých bytů, u středních je to 5,51 % a u velkých 4,73 %. Výjimkou z národního trendu je Hradec Králové, kde se v 2. kvartálu roku 2024 vyplatilo pronajímat jak malé byty, tak ty velké.
Jaké dizpozice mizí z realitních serverů nejrychleji?
Nejoblíbenější jsou malé byty, které z nabídek mizí v průměru o 1-2 dny dříve než ostatní typy. V průměru za celou Českou republiku se byty na pronájem nabízejí 30 dní. Největší zájem o tento druh bydlení se projevil ve druhém kvartále roku 2022, kdy byty mizely z nabídek již za 23 dní.
Výhodnost investice z pohledu stavu nemovitosti
Z pohledu stavu je ve většině měst vyšší výnosnost u bytů v průměrném stavu. Jedná se však o rozdíly v desetinách procentních bodů. U tohoto typu bytů je ale pravděpodobnější, že budou vyžadovat vyšší náklady na údržbu než třeba novostavby.
V Ústí nad Labem je zhodnocení u bytů v průměrném stavu 5,78 % a ve velmi dobrém 5,02 %. Opačná situace je ve Zlíně, kde je výnosnost ve druhém kvartálu roku 2024 nejvyšší u novostaveb, a to 6,11 %.
Pokud hledáte vyšší zhodnocení, zkuste se zaměřit na města jako Ústí nad Labem, Karlovy Vary, Zlín a Ostrava. Důležitou roli hrají stav a velikost bytu, protože menší a průměrně udržované byty mohou nabízet vyšší výnosy. Při investování však vždy zvažte své možnosti a okolnosti. Rozhodně není rozumné všechny své úspory investovat do jedné staré garsonky v Ústí. Vždy zvažte i to, zda budete mít čas se o byt starat a shánět nájemníky. Pokud ne, a najmete si na to agenturu, může vás to stát 15-30 % z ceny nájmu.
