Pouze u necelé třetiny nemovitostí, které se inzerovaly méně než 30 dní, si kupující vyjednali nějakou slevu. Naopak přes 80 % nabídek, které byly na realitních serverech více než 3 měsíce, bylo nakonec ještě zlevněno. Doba v inzerci má i značný vliv na případné snížení ceny.
Zhruba před 4 roky jsem viděl zpracovaný odhad pro banku v souvislosti s poskytnutím hypotečního úvěru. Pro výpočet hodnoty kupované nemovitosti zde byly použity tři podobné nabídky nalezené na realitních serverech. Odlišnosti, jako stav nemovitosti, zde byly zohledněny pomocí koeficientů. Jeden stejný koeficient byl však u všech tří inzerátů. Snížení ceny o 15 % z toho důvodu, že se jedná o nabídkové ceny a ne skutečné částky, za které se nemovitosti prodaly. Opravdu se nabídkové ceny od realizovaných liší o 15 %? Nebo je to alespoň v průměru o 15 %?
4 roky trvalo, než se nám podařilo získat dostatek dat, abychom mohli s určitou jistotou říci, že výše slev, které si kupující vyjednají, jsou podstatně nižší. A co víc? Případné zlevnění se dá celkem přesně odhadnout, když víte, jak dlouho se daná nemovitost skutečně nabízela.
Díky našim partnerům, kteří s námi sdílí informace o prodaných nemovitostech, jsme mohli vytvořit následující analýzu, která opět trochu více zpřehlední realitní trh. Je založena na datech o téměř 2 000 nabídkách bytů a domů na prodej z celého Česka, ke kterým známe datum vzniku a zániku inzerátu, historii inzerované ceny a hlavně částku, za kterou si kupující nemovitost skutečně pořídil.
Zlevněno, Zdraženo, Beze změny
V první části se zaměříme na to, jaká je vůbec pravděpodobnost, že od doby, kdy inzerát zmizel z realitních serverů do podpisu kupní smlouvy, došlo ke změně ceny.
Nabídky, které zmizely již v prvních 3 dnech, se v polovině případů prodaly za stejnou částku, která u nich byla zobrazena na inzertních portálech. Ovšem zlevněna jich byla jen necelá třetina. Naopak 20 % nemovitostí se nakonec prodalo dráž. Jak je to možné? S největší pravděpodobností se sešlo více zájemců a prodávající si vybral toho, kdo nabídl nejvíce.
Čím déle však trvá najít vážného zájemce, tím větší je šance, že bude transakční cena nižší než ta nabídková. U nemovitostí, které byly v inzerci déle než 3 měsíce, byly prodávající ochotni akceptovat snížení ceny ve více než 80 % případů. Rozdíly mezi tím, zda se jednalo o byt či dům (rodinný, chata nebo chalupa) jsou minimální. Nutno ještě podotknout, že v námi analyzovaných datech 88 % bytů a 74 % domů zmizelo z inzerce za méně než půl roku.
Kolik % nabídek bylo zlevněno, zdraženo, nebo zůstalo beze změny
Zlevnění dle doby v inzerci
Jak měřit průměrnou změnu mezi nabídkovou a realizovanou cenu? Pokud vezmeme všechny zkoumané nemovitosti a spočítáme aritmetický průměr procentuálních rozdílů mezi inzerovanými a skutečnými částkami, tak získáme číslo 4,84 %. Je to však správně? Když budete mít 3 nemovitosti a jedna se prodá o 10 % dráž, druhá o 10 % levněji a třetí bude beze změny, tak stačí vám informace, že v průměru se jejich nabídkové a realizované ceny vůbec nelišily? Asi moc ne 🙂
Nepomůže nám ani převedení změny na absolutní hodnoty. V tomto případě: 1. nemovitost má změnu 10 %, druhá nemovitost změnu 10 % a třetí 0 %. Průměrně se tedy cena změní o 6,66 %. Tato hodnota také není příliš vypovídající.
V předchozí části jsme si řekli, jaká je pravděpodobnost, že dojde ke slevě nebo zdražení v návaznosti na dobu inzerce. Nyní se podíváme na to, k jaké průměrné slevě dojde jen u nemovitostí, které byly zlevněny. V našem modelovém příkladu 3 nemovitostí by to znamenalo, že když už byla nemovitost zlevněna, tak to bylo v průměru o 10 % atd.
Průměrné snížení ceny u zlevněných nabídek
Z předchozí tabulky je vidět, že byty, které se inzerovaly méně než 30 dní a byly zlevněny, tak jejich sleva v průměru dosahovala 4,70 %. Z prvního grafu však víme, že ke slevě bytů stažených z inzerce v prvním měsíci došlo jen ve 32 % případů. Z toho vyplývá, že očekávaná sleva je 4,70 % x 0,32. Tj. 1,5 %.
Zohlednění pravděpodobnosti zlevnění při výpočtu možné slevy
Kolik se vyplatí přihodit
Jak bylo zmíněno, některé nemovitosti se prodají dráž, než za kolik se inzerovaly. To bývá způsobeno tím, že se sejde více zájemců na jednu nabídku. Třeba se také někdy dostanete do situace, kdy budete soutěžit o vaše bydlení snů. Podívejme se tedy na to, o kolik se v průměru zvednou ceny, když už dojde k jejich zdražení po jejich stažení z nabídky.
Na začátku jsme si ukázali, že kupující budou muset sáhnout do kapsy hlouběji, než předpokládali, především u nabídek, které se inzerovaly méně než 90 dní. Poté je již pravděpodobnost, že se budete muset předhánět s jinými zájemci hluboko pod 10 %.
5,37 % u bytů a 10,21 % u domů. O tolik se nakonec v průměru zvedla skutečná cena o proti nabídkové u inzerátů, jenž se na realitních portálech „neohřály“ ani měsíc. Data jsou pouze za nemovitosti, které byly nakonec zdraženy. Důvod jsme si ukázali na příkladu s +- 10% změnou ceny.
Průměrná změna ceny u nabídek, kde došlo k navýšení
Vliv lokality na změny cen
Abychom se vyhnuli zkreslení výsledků vlivem několika málo extrémů, tak se podrobněji podíváme pouze na byty ve 4 krajích, kde máme nejvíce dat. Rozhodujícím kritériem pro nás budou nabídky, které zmizely z inzerce v prvních 6 měsících, protože za tu dobu najde svého kupce převážná většina z nich.
Jak je vidět, pokud už došlo ke zlevnění po ukončení inzerce v prvních 30 dnech, tak výše vyjednané slevy byla ve všech uvedených krajích od 4 do 7 %. Až na drobné výjimky s dobou hledání kupce narůstá i snížení nároků prodávajících.
Průměrné snížení ceny u zlevněných nabídek v určitých lokalitách
Pokud zohledníme i pravděpodobnost, že ke slevě dojde, tak např. u nabídek, které visely na inzertních webech 90 až 180 dní, lze očekávat průměrné zlevnění 6 – 8 % bez ohledu na lokalitu.
Zohlednění pravděpodobnosti zlevnění při výpočtu možné slevy v určitých lokalitách
Je patrné, že vliv lokality na rozdíly mezi nabídkovými a realizovanými cenami se nám prokázat nepodařilo. Nesporný vliv však má doba, po kterou se nemovitosti nabízely. U inzerátů s krátkou dobou trvání je rozdíl minimální. A pokud k nějaké korekci dojde, tak jen v řádech jednotek procent.
To, že by se inzerovaná cena měla ponížit o 15 %, aby lépe vystihovala realitu, se zdá být opodstatněné pouze u domů, jichž se prodávající nemohli zbavit déle než půl roku. U naprosté většiny prodaných nemovitostí je rozdíl podstatně nižší.
Doufám, že tento článek pomůže nejen odhadcům (a realitním makléřům), kteří někdy musí vycházet z nabídkových cen. Ale i prodávajícím, když se budou rozhodovat, kdy a na jaké zlevnění mají přistoupit. Nebo kupujícím zvažujícím jak moc tlačit na cenu.
Ve Valuu pracujeme na tom, abyste pro vaše důležitá rozhodnutí na realitním trhu měli dostatek podkladů. Děkujeme všem, kteří nás v tom podporují 😉
