Porovnali jsme veřejné nabídky bytů na prodej před rekonstrukcí s těmi po kompletní rekonstrukci, abychom zjistili, v jakých městech se rekonstrukce promítne do cen nejvíce. Procentuálně největší zhodnocení vám přinese modernizace panelového bytu v Mostě a Ostravě. Naopak v Brně je zhodnocení minimální.
Vyplatí se koupit si byt v původním stavu a následně si ho upravit dle svých představ, nebo je výhodnější pořídit si bydlení již po rekonstrukci? Tuto odpověď jsme hledali pomocí analýzy veřejných nabídek nemovitostí v 18 českých městech. Pro srovnání jsme použili jen nabídky inzerované mezi 1. 11. 2019 a 30. 4. 2020, aby na cenu měl minimální vliv růst cen nemovitostí v čase. Dále jsme zohlednili jen byty o podlahové ploše 60 až 90 m2 v osobním vlastnictví, aby se minimalizoval rozdíl v cenách způsobený jinými faktory, než je jejich stav.
Abychom tuto analýzu mohli provést, tak jsme museli každou nabídku ručně zkontrolovat dle uvedených fotografií. Prodávající totiž občas uvádí jiný stav, než v jakém nemovitost skutečně je. Někdo si pod pojmem „Velmi dobrý“ představí byt v původním stavu, kde jsou nová jen plastová okna a jiní novostavbu. My jsme do srovnání tak brali v kategorii před rekonstrukcí jen ty nemovitosti, kde koupelna ani kuchyň v posledních minimálně 20 letech neprošla žádnou investicí. Naopak Po rekonstrukci jsou pro nás jen ty byty, které na fotografiích vypadají kompletně jako nové, ale nejsou v novostavbě.
Vliv v panelových domech
Jedním z parametrů, který má na cenu nemovitosti vliv, je konstrukce stavby. Při srovnání jsme tak oddělili byty v panelových a cihlových domech. V případě bytů v panelových domech zhodnotí rekonstrukce procentuálně nejvíce byty v Mostě, Ostravě a Ústí nad Labem. Naopak nejmenší návratnost je v Praze, Mladé Boleslavi, Liberci a Brně.
Když se však podíváme na zhodnocení dle absolutních částek, tak největší rozdíly v cenách jsou v Praze (počítáno bez městských části Praha 1 a Praha 2), Olomouci a Ostravě a to 580 až 620 tisíc Kč v případě 75metrového bytu.
Z dat vyplývá, že rekonstrukce se promítá do cen nemovitostí v jednotlivých městech odlišně. “Obecně platí, že materiál je všude stejně drahý, pokud se nebavíme o alternativních diy rekonstrukcích. Cena práce a náklady spojené se samotnou rekonstrukcí se liší mezi malým městem a velkými městy například kvůli skládkovnému, odvozu a záborům. Např. cena záboru na kontejneru na pražských Vinohradské bude podstatně jiná než třeba ve Zlíně.” říká architekt Jan Procházka.
Vliv v cihlových domech
Nabídek bytů v cihlových domech bylo v některých městech méně, a proto jsme použili pro následující přehled jen údaje z 9 oblastí, kde jich bylo nejvíce. Procentuálně nejvyšší zhodnocení je u bytů v Karlových Varech. Naopak nejnižší v Pardubicích a opět v Brně.
Karlovy Vary jsou dle cen nemovitostí velmi specifickým městem. V centru narazíte na byty, které se prodávají i za částky přes 80 000 Kč/m2 a o kus dál jsou v nabídce byty po rekonstrukci s cenou kolem 30 000 Kč/m2, proto je nutné brát 60% zhodnocení v Karlových Varech s rezervou.
„Standardně vyjde celková rekonstrukce bytu o ploše kolem 75 m2 na 300 až 500 tisíc Kč. Určitě je rozhodně snazší (levnější) rekonstruovat panelový byt, ale taková rekonstrukce ho asi výrazněji nezhodnotí. U starších cihlových domů bude rekonstrukce náročnější (finančně i organizačně), ale je tam určitá možnost zhodnocení.“ uvádí k vyššímu zhodnocení cihlových domů architekt Jan Procházka.
Rozdíl v nákladech na rekonstrukci se odvíjí i od toho, zda si kupující plánuje udělat vše po svém, nebo využít služeb odborníků. „Pokud se člověk rozhodne využít služby nebo konzultace architekta, měl by počítat s částkami v rozmezí od 2 – 7 % z celkové ceny rekonstrukce. Kolem 2 – 3 % se pohybuje studie a konzultace u projektů, kde není potřeba dokumentace pro úřady. Okolo 5 –7 % tam, kde už je potřeba mít dokumentaci.“ dodává Procházka.
