Reprodukční cena
V červenci 2023 spustila Česká asociace pojišťoven (ČAP) nový nástroj na výpočet reprodukční ceny. Tento nástroj, Kalkulačka orientační pojistné hodnoty nemovitostí, byl vytvořen ve spolupráci s odborníky z ČVUT.
Valuo dodržuje metodiku stanovenou ČAP, ale nabízí uživatelům několik výhod navíc. Po zadání přesné adresy se automaticky vyplní políčko pro zastavěnou plochu a umožňuje také práci s lokalitou. Uživatelé mají možnost vybírat ze čtyř různých standardů. K dispozici je také přehledný PDF výstup, který lze prezentovat klientům. Stačí vyplnit několik informací a dozvíte se, na jakou cenu by měla být nemovitost pojištěná.
Co je reprodukční cena
Reprodukční cena odráží náklady, které by byly spojeny s vytvořením identické nemovitosti od základu, včetně nákladů na materiály, práci, design, povolení, poplatky a další náklady spojené s výstavbou nebo výrobou. Reprodukční cena tedy představuje náklady na „reprodukci“ daného majetku v aktuálních cenách.
Metodika výpočtu reprodukční ceny ČAP
Výpočet reprodukční ceny se skládá z hard cost, soft cost a DPH. Hard cost se dále dělí na:
- orientační hodnota rodinného domu (Kč/m2) ve variantě standard nebo nadstandard
- vybavení navíc (přirážka k orientační hodnotě rodinného domu)
- demolice (přirážka k orientační hodnotě rodinného domu)
Do soft cost se zahrnují vedlejší náklady, tzn. náklady na zařízení staveniště, projektové a inženýrské činnosti apod.) (přirážka k orientační hodnotě rodinného domu). Součástí výpočtu nejsou venkovní úpravy (tzn. přípojky inženýrských sítí a jejich součásti, oplocení, zpevněné plochy apod.).
Metodika výpočtu reprodukční ceny Valuo
Výpočet reprodukční ceny ve Valuo se skládá z nákladů na stavbu, vedlejších rozpočtových nákladů, rezervy a indexu polohy. Mezi náklady na stavbu jsou uvedeny a rozepsány zemní práce, základy a zvláštní zakládání, svislé a kompletní konstrukce, vodorovné konstrukce, úpravy povrchu, podlahy, izolace, tech. vybavení a zařizovací předměty a ostatní.
Do ostatních nákladů patří vedlejší rozpočtové náklady, rezerva a index polohy. U každého bodu je zde i nápověda pro lepší pochopení.
Kalkulačka reprodukční ceny ČAP
Kalkulačka se zaměřuje výhradně na rodinné domy. U těchto nemovitostí je možné specifikovat typ střechy a zda je součástí domu obytné podkroví. Je také nutné ručně zadat počet podlaží a plochu podsklepení. Uživatelé mají možnost vybrat, zda je provedení domu standardní nebo nadstandardní.
Kalkulačka reprodukční ceny Valuo
V kalkulačce je prvním krokem zadání adresy. Pokud uživatel vloží přesnou adresu, automaticky se mu doplní pole zastavěné plochy podle údajů z katastru. Následně si může vybrat typ stavebního objektu, jako je rodinný dům, rekreační objekt nebo bytový dům, a případně upřesnit podkategorii. Dále si může zvolit konstrukci objektu, ať už je to cihlová, monolitická, montovaná, dřevěná nebo jiná. Kvalitu provedení stavby lze vybrat z možností: standard, nízká, vysoká, nebo velmi vysoká. Nakonec se vyplňuje typ střechy, počet nadzemních a podzemních podlaží.
Rozdíly mezi Valuo a ČAP výpočty reprodukční ceny
Valuo |
ČAP |
|---|---|
Výpočet pro konkrétní lokalitu (včetně indexu polohy) |
Výpočet bez hlediska lokality |
Výpočet pro rodinné domy, bytové domy a rekreační objekty (včetně podkategorií) |
Výpočet pouze pro rodinné domy |
Možnost volby z několika typů konstrukcí (cihlová, monolitická, montovaná, dřevěná, jiná) |
Pouze pro zděné a dřevěné konstrukce |
4 standardy provedení nemovitosti (standard, nízká, vysoká, nebo velmi vysoká) |
2 standardy provedení nemovitosti (standard, nad standard) |
Zastavěná plocha se doplní při zadání konkrétní adresy z katastru |
Nutné do výpočtu vepsat plochy |
Neřeší obytné podkroví (připravuje se) |
Řeší obytné podkroví |
Výsledný odhad je možné upravit v sekci Další nutné náklady |
Výsledek není možné upravit |
Výsledek lze prezentovat klientovi v přehledném PDF výstupu |
Výsledek je pouze číslo |
V ceně není započteno DPH (připravuje se) |
V ceně je započteno DPH |
Příklady výpočtů reprodukční ceny ČAP kalkulačka vs. Valuo
Vyzkoušeli jsme na několika různých příkladech spočítat reprodukční cenu, abychom zjistili, jak se moc se od sebe tyto dvě kalkulačky odlišují.
| Mostecká 70, Vtelno, 434 01 Most, Česko |
|---|
| ČAP: 9 113 520 Kč |
| Valuo: 10 673 024 Kč |
| Mokré 146, 370 01 Litvínovice – Mokré (zadáno v souřadnicích: 48.9662425, 14.4126822) |
|---|
| ČAP: 6 075 680 Kč |
| Valuo: 5 821 650 Kč |
| Na Balkáně 427, Šumburk nad Desnou |
|---|
| ČAP: 6 641 250 Kč |
| Valuo: 7 453 972 Kč |
| Stratov 214, Stratov |
|---|
| ČAP: 5 700 895 Kč |
| Valuo: 6 203 253 Kč |
| Radimovice 81, Radimovice |
|---|
| ČAP: 5 893 060 Kč |
| Valuo: 6 412 353 Kč |
Spočítejte si reprodukční cenu vaší nemovitosti:
Jak je možné, že se tržní cena nerovná reprodukční?
Je důležité poznamenat, že reprodukční cena nemusí přesně odpovídat tržní hodnotě majetku. Tržní hodnota je definována jako cena, za kterou by se majetek prodal, pokud by kupující a prodávající dosáhli dohody. Reprodukční cena může být na základě různých faktorů, jako je poptávka a nabídka, ekonomické podmínky a další, vyšší nebo nižší než tržní hodnota.
Tržní cena a reprodukční cena nemovitosti se mohou lišit z několika důvodů
Poptávka a nabídka: Tržní cena je ovlivněna poptávkou a nabídkou na trhu. Pokud je poptávka po určitém typu nemovitosti vysoká a nabídka nízká, může tržní cena stoupat nad reprodukční cenu. Naopak, pokud je nabídka vysoká a poptávka nízká, může tržní cena klesnout pod reprodukční cenu.
Umístění: Umístění nemovitosti může mít velký vliv na tržní cenu. Nemovitosti v atraktivních lokalitách, jako jsou centra měst nebo blízkost oceánu, mohou mít vysokou tržní cenu, i když jejich reprodukční cena může být relativně nízká.
Ekonomické podmínky: Ekonomické podmínky, jako je inflace, úrokové sazby a ekonomický růst, mohou ovlivnit tržní cenu nemovitosti. V době ekonomického růstu mohou ceny nemovitostí růst rychleji než náklady na jejich výstavbu.
Další důvody, proč se tržní cena nerovná reprodukční:
- Někdy může mít nemovitost pro kupujícího sentimentální hodnotu, která může ovlivnit jeho ochotu zaplatit více než reprodukční cenu.
- Historická budova může mít vysokou tržní cenu kvůli svému kulturnímu významu, i když by náklady na její reprodukci mohly být relativně nízké.
- Některé unikátní vlastnosti nemovitosti, jako je výhled nebo architektonický styl, mohou zvyšovat její tržní cenu, i když nejsou zahrnuty v reprodukční ceně. Naopak, umístění v povodňové oblasti může tržní cenu snížit.
